En 2023, les dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, Loc’avantag permettent lors d’un
investissement locatif de bénéficier d’une défiscalisation immobilière. Mais sous quelles
conditions, quels sont les avantages ? Chacun de ces mécanismes détient ses propres règles à connaître pour prendre une décision pertinente. Nous vous les présentons dans cet article.
Vous investissez dans le neuf : les avantages fiscaux des dispositifs
Pinel et Pinel + en 2023
Depuis le 1 er janvier 2023, le Pinel + remplace progressivement le dispositif Pinel.
Pour prétendre à l’une ou l’autre de ces formules, vous devez :
- Acheter un bien neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment collectif.
- Réaliser votre opération soit dans une zone tendue (où l’offre de logements est inférieure à la demande). Soit dans une commune concernée par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).
- Respecter le niveau de performance énergétique.
- Proposer une location nue (non meublée) à usage d’habitation principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans.
- Appliquez les plafonds de loyer et de ressources du locataire définis par décret (ou par le préfet comme en Bretagne).
Pour obtenir un allégement fiscal, tel qu’il existait avant 2023, il convient également de vous conformer aux nouvelles exigences introduites par le Pinel +.
Elles se rapportent à :
- la superficie de l’habitation,
- sa localisation,
- sa performance énergétique (DPE).
Les critères d’usage et environnementaux sont fixés par le décret du 17 mars 2022.
Le respect de ces nouvelles normes vous permet de bénéficier d’un abattement de 12 %,
18 % ou 21 % (en métropole) selon la durée de location. Il est limité à 300 000 euros et à un
plafond de 5 500 euros par m2 de surface habitable. Hors Pinel +, vous pouvez toujours
prétendre au Pinel d’origine, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024. Sauf exception, il
présente toutefois, depuis 2023, des taux de défiscalisation dégressifs.
Utiliser le simulateur pour calculer votre réduction d’impôt.
Vous investissez dans l’ancien : les dispositifs de défiscalisation
immobilière 2023 Denormandie et Malraux
Le dispositif Denormandie
Entrée en vigueur en 2019, la loi Denormandie est prolongée jusqu’au 31 décembre 2023.
Complétant la loi Pinel, elle a pour vocation d’encourager la rénovation de logements anciens et de redynamiser les villes moyennes.
Les critères à respecter pour y accéder sont :
- Acheter un logement à rénover dont le coût des travaux représente au moins 25 % du montant de votre acquisition.
- Réaliser votre investissement dans l’une des 222 communes labélisées « Action cœur de ville » (ACV).
- Louer le bien non meublé, à titre d’habitation principale, durant 6, 9 ou 12 ans.
Vous pouvez bénéficier d’une remise d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée
de location.
Lors de l’achat de deux logements, les systèmes de défiscalisation Pinel et Denormandie
peuvent être cumulés.
En Alsace, plusieurs agglomérations relèvent du dispositif Denormandie dans les
départements du Haut-Rhin et du Bas-Rhin : Haguenau et Saverne dans le 67 ; Colmar,
Guebwiller dans le 68. Toutes labélisées, ces communes sont situées en zone d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Le dispositif Malraux
Adoptée en 1962, la loi Malraux a pour ambition de sauvegarder le patrimoine architectural
et historique français.
Avantages fiscaux prévus sous réserve de répondre à certaines conditions :
- Investir dans un bien immobilier implanté dans un site patrimonial remarquable (SPR).
- Effectuez des travaux de restauration complète d’un immeuble, encadrés par un architecte des bâtiments de France (dépenses plafonnées à 400 000 euros sur 4 ans).
- Obtenir une autorisation préfectorale préalable à la mise en œuvre des travaux.
- Louer le logement non meublé dans un délai d’un an après leur achèvement.
- Respectez une durée de location de 9 ans.
La réduction d’impôt sur le montant des travaux réalisés s’élève à 22 % ou à 30 % selon la
localisation de l’immeuble.
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biens implantés dans le secteur patrimonial remarquable de la ville.
Vous appliquez un loyer modéré dans le neuf ou dans l’ancien : le
dispositif Loc’avantage de l’ANAH
Depuis 2022, le mécanisme « louer abordable », prévu par la loi Cosse, est remplacé par
Loc’avantage.
Pour accéder à ce dispositif, il vous incombe de :
- Signez une convention avec l’ANAH (agence nationale de l’habitat).
- Fixez un loyer moins élevé que celui du marché.
- Vérifier que les ressources de votre locataire (non-membre de votre famille) sont inférieures aux plafonds définis par l’État.
- Louer un logement nu, à titre de résidence principale, durant 6 ans.
- Respecter les critères de performance énergétique (exclusion des classes F et G).
- Déposer votre dossier dans un délai de 2 mois sur la plate-forme de l’ANAH.
L’abattement fiscal dépend du montant du loyer et du recours à un intermédiaire locatif
(agence immobilière sociale ou association agréée par l’État). Plafonné à 10 000 euros, il
varie de 15 % à 65 % selon les situations.
Votre location ne couvre pas vos dépenses : la déduction du déficit
foncier
En tant que propriétaire bailleur, les loyers que vous percevez sont imposables. Si le
montant de vos charges excède celui de vos recettes, vous pouvez imputer une partie du
déficit foncier sur votre revenu global.
Deux conditions doivent être réunies :
- Louer un logement non meublé.
- Relever du régime réel ou opter pour celui-ci.
Le montant du déficit foncier à déduire de vos revenus peut atteindre 10 700 euros. Dans
certains cas particuliers, il s’élève même à 15 300 euros.
Le régime réel s’applique par défaut si vos gains locatifs sont supérieurs à 15 000 euros par
an. Il permet de soustraire vos dépenses effectives (frais de copropriété, travaux, prime
d’assurance, taxe foncière, etc.) de vos recettes.
Ces pistes de défiscalisation immobilière représentent une stratégie intéressante pour vous constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant votre charge fiscale. Il vous appartient à présent d’évaluer leurs enjeux en fonction de votre projet. Pour vous accompagner, vous pouvez faire appel à un professionnel qui saura vous conseiller au mieux selon votre situation.